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济南写字楼市场冷清,有的五成空置价格低得可怜

时间:2017-09-02 18:00:09  作者:admin  来源:  浏览:72245  评论:51266
内容摘要: 济南写字楼市场冷清,有的五成空置价格低得可怜 “咚”的一声,原本就已经断折的木棍再次一分为二,韩枫满面通红,尴尬地连连说道:“对不起,对不起......”因为住宅价格异常波动,济南出台了新一轮的住房调
 

济南写字楼市场冷清,有的五成空置价格低得可怜

“咚”的一声,原本就已经断折的木棍再次一分为二,韩枫满面通红,尴尬地连连说道:“对不起,对不起......”

济南写字楼市场冷清,有的五成空置价格低得可怜

因为住宅价格异常波动,济南出台了新一轮的住房调控政策。与住宅楼火热的行情相比,济南写字楼的市场冷清得多。

虽然成交量呈现上涨趋势,但近几年均价变化不大。

与同地段的住宅相比,写字楼的价格低得可怜。

租的多买的少中弘广场位于历下区工业南路,周边还有华润中心等在建楼盘。近期刚刚开盘,但里面十分冷清、空荡。

置业顾问称,均价大约是每平米15000元,共有22层楼,每层1400平米。

济南发现房地产信息咨询有限公司销售人员介绍,济南写字楼涨幅不大,小面积60平米的写字间,比如万达和银座晶都,价格每平方米在12000元-13000元之间,虽然很多中介打着不同的名号变着花样出售写字楼,但手里就那么几套。

该销售人员介绍,写字间是租的多、买的少。

购买写字间的,一部分是公司选址的时候就买了写字楼,也有一部分是受最近济南限购加码的影响,有些人手里有钱不能买住宅,就转向商业用房投资。

在泉城路附近的几家写字楼也遇到同样的状况,开盘时间较早的齐鲁国际大厦均价是7600元/平方米。

因为是老楼,等着拆迁,后期不会涨价,但是肯定也不会跌。

某中介公司的田经理说。

一家中介公司的负责人介绍,相同地段的住宅和商业房产价格相差很多。

拿历山名郡来说,刚刚开盘时,商业地产的价钱与普通住宅相差并不太多,甚至比住宅还要贵,不过现在住宅已经涨到了34590元/㎡,环比上月又长了%。

而小区里商铺和公寓,二手转卖基本上是平进平出,就算有加价,也只是总价高了一两万。

22层的楼7层闲置记者在采访中发现,除了开盘时间较早的银座好望角和齐鲁国际大厦外,其他写字楼内的写字间均有大量空置的情况。

在中铁汇展国际,一位销售人员告诉记者:中铁汇展国际这个地段离万达和高新区的CBD都不远,均价是9600元/㎡,跟去年比每平方米涨了大约2000块钱,整层出售,800到1000平方米,升值空间很大,现在手里的房源也不多了。

而该项目是在2010年开盘的,至今还没有卖完。

记者了解到,西客站有的写字楼50%都在空置,市区写字楼能入驻80%就算是很不错的了。

在中弘广场,22层的写字楼有7层整层都是闲置的,而其他楼层基本上每层都有闲置的房间。

中弘广场每层15个房间,基本是三到四个房间没有使用,空置最多的一层只入驻了一个单位,使用了五个房间。

今年年初,世邦魏理仕发布了《2017年中国房地产市场展望》报告,中国写字楼的供应将在2017年出现高峰。

未来三年,中国一线城市写字楼供应预计将有310万平方米,同时,写字楼市场需求也难以出现爆发式上涨,将带来主要城市写字楼空置率的小幅上升。

报告预测,2017年底中国17个城市写字楼累计空置面积将增加32%,超过1900万平方米,平均空置率上升个百分点至%。

一线城市中,上海相对最高,写字楼空置率将超过15%,北京相对较低。

二线城市中,只有南京、杭州、宁波、大连四个城市的空置率在20%以下,成都、重庆、无锡、长沙的空置率将至少连续三年处于30%以上,市场上出现严重供过于求的特征。

天津受到滨海新区楼盘新增供应入市的影响,写字楼整体空置率也将跨过30%的门槛。

不过,业内人士认为,济南写字楼上升潜力比较大。

济南的发展势头比较强劲,政府招商引资力度大,产业结构也在不断调整优化。

而且,近几年写字楼市场也越来越稳定,头几年,一两个单体楼盘上市就会对全市成交量和价格造成波动,近些年这种情况几乎已经不存在了,价格相对来说比较稳定。

该业内人士分析,未来仍然是以消化库存为主。

中小企业住不起写字楼的行情与经济的发展息息相关,需要经济发展的支持。

业内人士分析。

相对来说,济南民营经济发展较落后,中小企业活跃度一般,需求量尚无法支撑起目前的写字楼供应量。

有的写字楼就专门针对大客户、大的国企。

如果不是大客户,写字楼不好的楼层和位置十分难卖。

一家初创企业的创始人白苏(化名)介绍,对于初创企业来讲,不要说是租下整层写字楼,就算是整间的写字间,也是心有余而力不足。

白苏的企业有两个办公地点,一个在七里河,一个在高新区。

高新区的办公地点是由孵化器免费提供,而七里河的办公地点,则是租用的孵化器工位。

租了七个工位,一个工位每个月500元,包含水电、宽带和物业费。

租借工位,对于一家10人以下的初创企业来说是十分合算的选择。

而大面积的写字间对外出租的周期相对要长。

一户在银河广场的写字间,大概700平方米,已经在网上挂了半年多了,一直没有租出去。

白苏介绍。

其实,小微企业对于工位和小型写字间的需求大,而写字楼大多是整层对外出售或出租,需求和供给不相匹配。

不少房东买下写字楼之后,大多等着房子升值,再分割还会付出更多成本,就算是让房子闲置着也不进行小户分割。

交易、物业、水电费都提高写字楼高昂的水电费和物业费也让不少中小企业望而却步。

在经四路万达广场,每日租金在元/平方米到元/平方米不等,物业费是每月每平方米元;而普通住宅的物业费,高层和小高层最低一星级物业费每月每平方为元,最高五星级为元。

两者物业费相差5倍之多。

开元广场的物业费已经达到了每月每平方米15元。

同时,写字楼水电费按照一般商业用电用水收费,一般商业用电单价在元/千瓦时左右,居民用电第一阶梯仅元/千瓦时,非居民用水每立方米元,居民用水第一阶梯仅元。

此外,写字楼的公摊也比较高,通常是30%左右。

二手写字楼的交易也并不景气。

国家给予住宅二手交易的税收政策还是相当优惠的。

某中介工作人员介绍,相比之下,二手写字楼的交易税款就多得多了。

需要缴纳营业税、土地增值税和契税。

营业税是交易差额的20%,土地增值税则是由税务部门进行核算,缴纳增值30%到60%的税款。

写字楼增值越高,缴纳的税款越多。

现在写字楼难卖,为何有些房地产公司还在建呢对于商住比,政府有相关规定。

目前国内大多数城市商业物业面积占城市住宅总面积的5%至8%之间。

建好了商业地产,虽然当时入驻率不高,但人员是有流动性的,随着住宅地区人口聚集,商业地产的需求也会增多。

再者,某些城市为了营造良好的形象,会作为拿地条件,让部分开发商必须开发商业地产或者写字楼等。


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